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目前房地產企業(yè)存在嚴重的偷逃稅款問題，國家稅務總屙將房地產行業(yè)連續(xù)五年定為全國稅收專項檢查的重點對象，這說明房地產行業(yè)偷逃稅問題的嚴重性。
一、房地產業(yè)偷逃稅款的主要手段
1.通過與其他單位合作建房等方式，以房換資金、換土地。不記收入。偷逃稅款。部分房地產開發(fā)企業(yè)在自身資金不足的情況下，為了能獲得大片土地，便與投資方簽訂聯(lián)合建房協(xié)議；抑或根據(jù)擁有土地一方的利益需要，與其簽訂聯(lián)合建房協(xié)議，用所建房屋換取資金、土地，而所換價值未按規(guī)定確認銷售收入，也未按規(guī)定申報納稅。
2.以商品房或門面抵工程款，不記收入，偷逃稅款。房地產開發(fā)企業(yè)屬勞動密集型、資金密集型企業(yè)。開發(fā)前期資金投人量大、資金短缺嚴重。房地產開發(fā)企業(yè)為了緩解資金壓力，往往以工程投標為籌碼，要求建筑安裝企業(yè)與其簽訂帶資入場的協(xié)議，待房子建成后就以等值的商品房或門面抵沖建安1二程款，從而達到減少營業(yè)額，偷逃營業(yè)稅的目的。
3.對代收各種“初裝費”及基金不記收入，偷逃稅款。從現(xiàn)行房地產開發(fā)企業(yè)的運作方式看，房地產開發(fā)企業(yè)在收取售房款之外，還收取部分代收代付或代墊款項：如有線電視的初裝費、網絡寬帶初裝費、電話電纜初裝費、煤氣管道安裝費、房屋交易費、辦證費、房屋維修基金、水電增容費等?，F(xiàn)行營業(yè)稅政策規(guī)定。營業(yè)稅的計稅金額為納稅人向對方收取的全部價款和價外費用，包括代收、代墊款項。而有的房地產開發(fā)企業(yè)以無代收代墊款項收入為由而未申報納稅。
4.通過土地評估增值虛增開發(fā)成本，偷逃稅款。按照建設部門的有關規(guī)定。房地產開發(fā)企業(yè)的注冊資本越多、開發(fā)規(guī)模越大，則資質等級越高。目前房地產企業(yè)有相當一部分是民營性質的有限責任公司，這些企業(yè)在初建時注冊資本不多。為了，提高資質，這些規(guī)模較小的房地產開發(fā)企業(yè)利用購進的土地經初步“三通一平”開發(fā)后，進行虛假土地評估，虛增土地成本，這既可以增大注冊資本，提高資質，又可以虛增土地成本直接記入開發(fā)成本，減少侖業(yè)所得稅稅基。還有些房地產開發(fā)企業(yè)與建筑安裝企業(yè)相互勾結做假，虛增成本，從而減少營業(yè)利潤，達到偷逃企業(yè)所得稅的目的。另外，現(xiàn)行建筑安裝企業(yè)的建安發(fā)票實行由稅務征收部門或發(fā)票管理部門代開的方式，只要繳納營業(yè)稅及附加，便可在開票“窗口”或稅務征收部門開到發(fā)票，這就為房地產開發(fā)企業(yè)偷逃企業(yè)所得稅提供了可乘之機。房地產開發(fā)商用支付少額營業(yè)稅及附加的代價，就可以輕松地偷逃企業(yè)所得稅。
5.采取“假借款、真按揭”的辦法偷逃稅款。隨著銀行經營方式的多元化發(fā)展，金融按揭貸款購房方式作為一項新興實用的服務項目，成為房地產銷售業(yè)務中的主要方式。有的房地產企業(yè)為了緩解資金的壓力，采取假按揭的方式，通過收集個人身份證、戶口簿搞假銷售，或串通購房者，虛抬房價搞假按揭，騙取銀行貸款來彌補資金缺口，在賬務處理上不記銷售收入，而是作為長期借款，從而偷逃國家稅款。
6.利用建安公司、銷售公司等關聯(lián)企業(yè)轉移收入，調節(jié)利潤，偷逃稅款。房地產開發(fā)企業(yè)發(fā)展到一定程度后往往組建集團公司，利用自己的親戚朋友注冊成立一些相應的建筑安裝公司、銷售公司、物業(yè)管理公司，使其成為自己控股公司或全資子公司，然后將開發(fā)商品房的建安工程交由關聯(lián)的建筑公司承建；將房地產的銷售業(yè)務分離出去，交由關聯(lián)企業(yè)經營其房地產開發(fā)企業(yè)的代理銷售業(yè)務、廣告業(yè)務等；物業(yè)公司則代收房地產開發(fā)企業(yè)一切價外費用，如代墊代付維修基金等。這些關聯(lián)企業(yè)通過訂立各種假合同等手段，相互調控收入及利潤，以達到偷逃稅款的目的。
7.通過“預提費用”虛增成本，偷逃稅款。按照稅法有關規(guī)定，預提費用年末不礙留有余額，對開發(fā)建設周期比較長的房地產開發(fā)項目的預提費用，應區(qū)別不同情況進行處理。但是許多房地產企業(yè)“預提費用”賬戶中提取的費用年終存在大量結余。此類房地產企業(yè)主要采取兩種方式虛增成本：一是通過爭取地方政府及有關部門的優(yōu)惠政策來少付或者不付一些費用，同時仍提取按照規(guī)定應支付的各項費用，而不是按照實際支付金額計列相關費用。二是繼續(xù)提取國家已取消的收費項目，形成應付而付不出的各項費用長期掛賬，通過“預提費用”等往來賬戶計入開發(fā)成本。通過上述方法造成賬面上的經營虧損，從而達到不繳或者少繳企業(yè)所得稅的目的。
二、造成房地產業(yè)偷逃稅款的主要原因
1.我國現(xiàn)行房地產稅收政策比較繁雜，首先，房地產市場的稅制結構不合理。目前從土地使用權的出讓到房地產的開發(fā)、轉讓、保有等諸環(huán)節(jié)涉及的稅種有12個。由于涉及的稅種較多，而且各稅種的征收環(huán)節(jié)和計稅依據(jù)各不相同，稅費計算過程比較復雜，造成征管難度加大。加上房地產開發(fā)階段稅額少、稅負輕，而流通環(huán)節(jié)稅負重，導致一些房地產企業(yè)嚴重投機，想方沒法偷逃稅款。其次，土地使用稅計稅依據(jù)不合理。我國土地使用稅的征收，不是按價值征收，而是按面積征收，這種征稅形式不能隨著課稅對象價值的上升而上升，具有稅源不足并缺乏彈性的缺陷。這為房地產投機商留下了偷逃稅款的漏洞。此外，內外有別的兩套稅制。導致房地產市場上的不公平競爭，并使得那些總想鉆稅收空子的房地產開發(fā)商采取更隱蔽的手段偷逃稅款。
2.我國房地產開發(fā)的環(huán)節(jié)過多。從房地產開發(fā)企業(yè)的業(yè)務流程來看，一家房地產企業(yè)要經歷土地使用許可證的申請、房地產開發(fā)項目證項和投資計劃審批、規(guī)劃和施工許可申請，而在辦理這些申請期間，已經發(fā)生了部分開發(fā)成本及費用，但這些成本費用的支付都是在稅務管理和辦理納稅申報事項前發(fā)生的，而稅務部門是在房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)出產品后才介入管理的，因而不能準確掌握企業(yè)在房地產開發(fā)過程中形成的成本費用信息。加上現(xiàn)行稅收政策規(guī)定土地增值稅的計稅依據(jù)是土地增值額。企業(yè)所得稅的計稅依據(jù)為應納稅所得額。而房地產開發(fā)企業(yè)利用其產品開發(fā)周期較長或先后滾動開發(fā)的行業(yè)特性，不按財務制度和稅法規(guī)定進行正確的會計核算和納稅申報。使得房地產行業(yè)的偷逃稅問題比較嚴重。
三、防范和治理房地產業(yè)偷逃稅問題的對策
1.加強對房地產開發(fā)過程的監(jiān)控
?。?）建立信息傳遞制度，強化稅收的源泉監(jiān)管。房地產開發(fā)業(yè)務的每一個環(huán)節(jié)都必須通過政府部門辦理相關手續(xù)，稅務機關應加強與土地管理、城市規(guī)劃、城市建設、房產管理等部門的聯(lián)系。建立信息傳遞制度，及時掌握房地產開發(fā)企業(yè)的涉稅資料，并建立檔案，全程跟蹤，努力獲取企業(yè)建筑成本等信息。為了增強納稅人信息的真實性，稅務人員在取得納稅人稅務登記資料后，成到現(xiàn)場進行實地凋查并到相關部門核實情況，防止出現(xiàn)超范圍享受稅收優(yōu)惠政策的情況發(fā)生。
?。?）改進稅收征管手段。提高管理效率。一方面要加強對房地產企業(yè)納稅人的登記、申報管理，并實行全程跟蹤管理，經常分析有關稅源，發(fā)現(xiàn)問題及時檢查。對涉嫌偷逃稅的，要及時移交稽查部門，防止因稅務機關內部管理脫節(jié)而未查出的偷逃稅行為發(fā)生。另一方面要加大對房地產開發(fā)工程的成本審核和票據(jù)審核的管理力度。嚴格審查建安企業(yè)的工程成本的真實性和準確性。房地產業(yè)的稅收主要體現(xiàn)在銷售環(huán)節(jié)，稅務部門要加強對房地產企業(yè)銷售環(huán)節(jié)的監(jiān)控，通過對房地產企業(yè)的票據(jù)領用、結算的管理，*5限度地掌握房地產開發(fā)企業(yè)的收人情況，據(jù)此審核企業(yè)申報納稅的真實性和準確性。
2.改革和完善房地產稅制
（1）指導思想與原則。我國房地產改革應當遵循“明租、正稅、清費”的基本原則。“明租”，即要保留地租，如果不對土地使用者收取地租，就等于否定了國家對土地的所
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