甲地塊的土地使用權(quán)能夠單獨(dú)計(jì)量，可以單獨(dú)確認(rèn)為無(wú)形資產(chǎn)嗎？

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• L同學(xué)
  將以支付土地出讓權(quán)方式取得的自用土地使用權(quán)單獨(dú)確認(rèn)為無(wú)形資產(chǎn)
  • 李老師
    一、將以支付土地出讓權(quán)方式取得的自用土地使用權(quán)單獨(dú)確認(rèn)為無(wú)形資產(chǎn)，這句話是對(duì)的。 二、土地所有權(quán)是國(guó)家的，你所說(shuō)的土地使用權(quán)，如果是國(guó)家無(wú)償劃撥給某單的土地，屬于單位用地，該單位是不能直接轉(zhuǎn)讓或租賃給你單位的。 三、企業(yè)依法取得土地使用權(quán)，就要支付法律規(guī)定的“土地出讓金”等費(fèi)用，在會(huì)計(jì)上一般將其列入“無(wú)形資產(chǎn)—土地使用權(quán)”科目，按照無(wú)形資產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定計(jì)價(jià)、攤銷。 四、取得土地使用權(quán)有時(shí)可能不花費(fèi)任何代價(jià)（以前屬于無(wú)償劃撥給某單位的），如企業(yè)所擁有的并未入賬的土地使用權(quán)，這時(shí)就不能作為無(wú)形資產(chǎn)核算。有時(shí)企業(yè)花費(fèi)了較大代價(jià)取得土地使用權(quán)，這時(shí)就應(yīng)予以資本化，將取得土地使用權(quán)時(shí)所發(fā)生的一切支出，作為土地使用權(quán)的成本，計(jì)入無(wú)形資產(chǎn)賬戶。 五、如果企業(yè)原先通過(guò)行政劃撥方式獲得土地使用權(quán)，沒(méi)有入賬核算，在將土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓、出租、作價(jià)入股和投資時(shí)，按規(guī)定應(yīng)補(bǔ)繳土地出讓金，此時(shí)，企業(yè)應(yīng)將補(bǔ)繳的土地出讓金予以資本化，作為無(wú)形資產(chǎn)入賬核算。 六、企業(yè)將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓（含連同地面建筑物一同轉(zhuǎn)讓）給第三者時(shí)，可以取得一部分土地收益。對(duì)于這部分土地凈收益（除另有規(guī)定者外），應(yīng)計(jì)入“營(yíng)業(yè)外收入”科目，照章征稅。因改制土地估價(jià)如何入賬，一是要看原來(lái)國(guó)有企業(yè)土地如何入賬，第二要看改制時(shí)是否支付了土地使用權(quán)代價(jià)（費(fèi)用）。如果支付了相應(yīng)的費(fèi)用，這部分費(fèi)用就應(yīng)該作為無(wú)形資產(chǎn)入賬。土地出讓金是否計(jì)入所建固定資產(chǎn)原值問(wèn)題。 據(jù)現(xiàn)行《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》規(guī)定，實(shí)行國(guó)有土地使用權(quán)有償使用后，企業(yè)為新建辦公樓等而獲得土地使用權(quán)，所支付的土地出讓金，在“無(wú)形資產(chǎn)”科目核算；企業(yè)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)而獲得的土地使用權(quán)，所支付的土地出讓金，在“開(kāi)發(fā)成本”科目核算。即記入到所建的固定資產(chǎn)價(jià)值之中。 七、有的時(shí)候根據(jù)投資協(xié)議，可能還會(huì)產(chǎn)生根據(jù)土地評(píng)估價(jià)來(lái)計(jì)算投資額的情況，這就需要找有相關(guān)資格的土地評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，根據(jù)你的評(píng)估價(jià)記入到投資中，并根據(jù)評(píng)估價(jià)與獲取土地出讓金的價(jià)差進(jìn)行帳務(wù)處理。
• 愛(ài)同學(xué)
  將以支付土地出讓金方式取得的土地使用權(quán)單獨(dú)確認(rèn)為無(wú)形資產(chǎn)，這句話是什么意思？
  • C老師
    您好！比如政府出讓一塊地，出讓金為80萬(wàn)，你花80萬(wàn)取得這塊地的使用權(quán)，然后這個(gè)使用權(quán)就作為無(wú)形資產(chǎn)，80萬(wàn)就作為無(wú)形資產(chǎn)的價(jià)值。
• 幻同學(xué)
  土地使用權(quán)確認(rèn)為無(wú)形資產(chǎn)嗎
  • V老師

    一、土地使用權(quán)確認(rèn)為無(wú)形資產(chǎn)嗎

    土地使用權(quán)可以確認(rèn)為無(wú)形資產(chǎn)，企業(yè)對(duì)于購(gòu)入的土地，在未確認(rèn)土地使用用途時(shí)，應(yīng)該記入“無(wú)形資產(chǎn)”科目在改變土地使用途時(shí)，應(yīng)該按其用途，將無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)出進(jìn)行相關(guān)的會(huì)計(jì)核算。如：房地產(chǎn)企業(yè)在購(gòu)入土地未進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前，計(jì)入“無(wú)形資產(chǎn)--土地使用權(quán)”科目，待土地用于房地開(kāi)發(fā)時(shí)，應(yīng)將無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)入“開(kāi)發(fā)成本--土地成本”科目中。

    原企業(yè)會(huì)計(jì)制度和新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中關(guān)于“無(wú)形資產(chǎn)--土地使用權(quán)”的核算：

    1、自2001年1月1日起施行的《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》第四十七條規(guī)定：企業(yè)購(gòu)入或以支付土地出讓金方式取得的土地使用權(quán)，在尚未開(kāi)發(fā)或建造自用項(xiàng)目前，作為無(wú)形資產(chǎn)核算，并按本制度規(guī)定的期限分期攤銷。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)商品房時(shí)，應(yīng)將土地使用權(quán)的賬面價(jià)值全部轉(zhuǎn)入開(kāi)發(fā)成本企業(yè)因利用土地建造自用某項(xiàng)目時(shí)，將土地使用權(quán)的賬面價(jià)值全部轉(zhuǎn)入在建工程成本。

    2、自2007年1月1日起施行《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第6 號(hào)——無(wú)形資產(chǎn)》應(yīng)用指南六規(guī)定：土地使用權(quán)的處理 ： 企業(yè)取得的土地使用權(quán)通常應(yīng)確認(rèn)為無(wú)形資產(chǎn)，但改變土地使用權(quán)用途，用于賺取租金或資本增值的，應(yīng)當(dāng)將其轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)。自行開(kāi)發(fā)建造廠房等建筑物，相關(guān)的土地使用權(quán)與建筑物應(yīng)當(dāng)分別進(jìn)行處理。外購(gòu)?fù)恋丶敖ㄖ镏Ц兜膬r(jià)款應(yīng)當(dāng)在建筑物與土地使用權(quán)之間進(jìn)行分配難以合理分配的，應(yīng)當(dāng)全部作為固定資產(chǎn)。企業(yè)(房地產(chǎn)開(kāi)發(fā))取得土地用于建造對(duì)外出售的房屋建筑物，相關(guān)的土地使用權(quán)賬面價(jià)值應(yīng)當(dāng)計(jì)入所建造的房屋建筑物成本。

    二、土地使用權(quán)的相關(guān)概念

    1、劃撥土地使用權(quán)

    劃撥土地使用權(quán)是指經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后，取得的國(guó)有土地使用權(quán)，或者經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)后無(wú)償取得的國(guó)有土地使用權(quán)。由此可見(jiàn)，劃撥土地使用權(quán)有兩種基本形式。

    (1)經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后取得的國(guó)有土地使用權(quán)。這種劃撥土地使用權(quán)有兩個(gè)顯著特征：一是土地使用者取得土地使用權(quán)必須經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，二是土地使用者取得土地使用權(quán)必須繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用。

    (2)經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)后，土地使用者無(wú)償取得的土地使用權(quán)。這種劃撥土地使用權(quán)也有兩個(gè)顯著特征：一是土地使用者取得土地使用權(quán)必須經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，二是土地使用者取得土地使用權(quán)是無(wú)償?shù)?，也就是說(shuō)無(wú)須繳納任何費(fèi)用、支付任何經(jīng)濟(jì)上的代價(jià)。

    2、出讓土地使用權(quán)

    出讓土地使用權(quán)是指國(guó)家以土地所有者的身份將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者。 由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金后取得的土地使用權(quán)。取得出讓土地使用權(quán)有以下幾個(gè)特征：

    (1)取得的土地使用權(quán)是有償?shù)摹Ｍ恋厥褂谜呷〉靡欢晗迌?nèi)的土地使用權(quán)應(yīng)向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金。國(guó)家憑借土地所有權(quán)取得的土地經(jīng)濟(jì)效益，表現(xiàn)為一定年期內(nèi)的地租，一般以土地使用者向國(guó)家支付一定數(shù)額的貨幣為表現(xiàn)形式。

    (2)取得的土地使用權(quán)是有期限的。 土地使用者享有土地使用權(quán)的期限以出讓年限為限。出讓年限由出讓合同約定，但不得超過(guò)法律限定的最高年限。

    (3)取得的土地使用權(quán)是一種物權(quán)。土地使用權(quán)出讓是以土地所有權(quán)與土地使用權(quán)分離為基礎(chǔ)的。土地使用權(quán)出讓后，在出讓期限內(nèi)受讓人實(shí)際享有對(duì)土地占有、使用、收益和處分的權(quán)利，其使用權(quán)在使用年限內(nèi)可以依法轉(zhuǎn)讓、出租、抵押或者用于其他經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，合法權(quán)益受國(guó)家法律保護(hù)。土地使用權(quán)出讓的形式有三種，即協(xié)議出讓、招標(biāo)出讓和拍賣出讓。

    將土地使用權(quán)確認(rèn)為無(wú)形資產(chǎn)主要是為了方便會(huì)計(jì)記賬，如果將來(lái)的這塊土地證是用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的話，會(huì)計(jì)就應(yīng)該將無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)成開(kāi)發(fā)成本，需要將土地使用權(quán)的賬面價(jià)值全部轉(zhuǎn)入到建筑工程的成本當(dāng)中。不過(guò)，企業(yè)可以利用土地使用權(quán)貸款，會(huì)無(wú)形給企業(yè)帶來(lái)其它附加收入。

    
    

    延伸閱讀：
    

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